전세 계약금 5%로 낮춰도 괜찮을까요

전세 계약금 5%, 법으로 정해진 걸까요

전세 계약금 비율을 정한 법 조항은 없습니다. 흔히 듣는 10%는 오래된 거래 관행일 뿐입니다. 임대인과 임차인이 합의하면 5%로도 계약할 수 있습니다. 다만 계약금 액수는 나중에 계약을 깰 때 오가는 돈을 좌우합니다. 그래서 부담이 적다고 무조건 좋은 건 아닙니다.

실제로 법제처 국가법령정보센터에서 주택임대차 관련 법령을 찾아봐도 계약금 비율을 규정한 조문은 없습니다. 비율은 순전히 당사자 합의 사항입니다. 이 점을 모르면 공인중개사가 “원래 10%“라고 말할 때 그대로 따라가게 됩니다.

왜 다들 10%라고 말할까요

10%는 부동산 거래에서 오래 굳어진 관습입니다. 국토교통부 표준계약서에도 계약금 칸은 비어 있어 당사자가 직접 적게 돼 있습니다. 즉 10%는 강제가 아니라 관행상 자리 잡은 숫자입니다.

이 관행이 생긴 이유는 단순합니다. 계약금이 어느 정도 있어야 양쪽 다 함부로 계약을 못 깨기 때문입니다. 계약금이 너무 적으면 임대인은 더 좋은 조건의 세입자가 나타났을 때 배액만 물어주고 쉽게 계약을 엎을 수 있습니다.

국토교통부 실거래가 자료를 보면 최근 몇 년 전세 거래에서도 계약금은 대부분 보증금의 10% 안팎으로 잡혔습니다. 관행의 힘이 그만큼 큽니다. 문제는 그다음입니다.

5%로 낮추면 뭐가 달라지나요

계약금을 5%로 낮추면 계약 파기 시 오가는 돈이 절반으로 줄어듭니다. 보증금 3억 전세라면 10%는 3,000만원, 5%는 1,500만원입니다. 계약금이 곧 위약금 기준이라, 액수가 절반이면 계약을 깰 때 걸리는 부담도 절반이 됩니다.

여기서 민법의 해약금 규정이 핵심입니다. 대한민국 민법 제565조는 계약금을 해약금으로 추정합니다. 임차인이 계약을 포기하면 낸 계약금을 잃습니다. 임대인이 깨려면 받은 계약금의 2배를 돌려줘야 합니다. 이를 배액상환이라고 부릅니다.

법제처 국가법령정보센터는 민법 제565조를 통해 “계약금은 당사자 사이에 다른 약정이 없는 한 해약금으로 추정한다”고 규정합니다.

계약금이 1,500만원이면 임대인은 3,000만원만 물어주고 계약을 엎을 수 있습니다. 전세 시세가 갑자기 오르는 시기에는 이 금액이 임대인에게 부담이 안 됩니다. 세입자 입장에선 어렵게 구한 집을 날릴 위험이 커집니다. 계약금을 낮춘 대가입니다.

반대로 임차인이 사정이 생겨 계약을 접어야 할 때는 5%가 유리합니다. 포기할 돈이 절반이니까요. 결국 5%는 양날의 칼입니다.

계약금 낮출 때 임차인이 놓치는 함정

계약금을 5%로 합의했다면 반드시 계약서에 그 금액을 정확히 적어야 합니다. 구두로만 “5%로 하자”고 하면 분쟁이 생겼을 때 증거가 없습니다. 특히 가계약금 단계에서 실수가 자주 나옵니다.

가계약금은 정식 계약 전에 집을 잡아두려고 먼저 보내는 소액입니다. 그런데 대한법률구조공단의 상담 사례를 보면, 가계약금도 계약의 핵심 내용이 정해졌다면 정식 계약금과 같은 효력을 가질 수 있습니다.

대한법률구조공단은 “보증금, 임대 기간 같은 본질적 사항이 합의됐다면 가계약금을 낸 시점에 이미 계약이 성립된 것으로 볼 수 있다”고 안내합니다.

무슨 뜻일까요. 가계약금 100만원만 보냈어도, 조건이 다 정해졌다면 마음이 바뀌어 그 돈을 포기하려 할 때 임대인이 나머지 계약금까지 요구할 수 있다는 이야기입니다. 5%든 10%든, 총 계약금을 얼마로 할지 송금 전에 문자로 남겨두는 게 안전합니다.

또 하나. 계약금을 낮추는 대신 임대인이 잔금 날짜를 앞당기거나 특약을 추가로 요구하는 경우가 있습니다. 조건을 맞바꾸는 셈이니 특약 문구를 꼼꼼히 읽어야 합니다.

안전하게 5%로 계약하는 방법

계약금 5%는 액수 명시와 순서만 지키면 문제없습니다. 아래 순서대로 진행하세요.

단계 1: 등기부등본부터 확인

계약금을 보내기 전에 정부24나 인터넷등기소에서 등기부등본을 떼어 근저당과 소유자를 확인합니다. 계약금 비율보다 이게 먼저입니다. 선순위 대출이 시세의 70%를 넘으면 5%든 10%든 위험한 집입니다.

단계 2: 계약서에 5% 금액 숫자로 기재

비율이 아니라 실제 금액(예: 1,500만원)을 계약서에 적습니다. 특약란에 “계약금은 보증금의 5%로 한다”를 함께 넣으면 더 명확합니다.

단계 3: 계좌는 소유자 명의 확인 후 송금

등기부상 소유자와 입금 계좌 명의가 같은지 봅니다. 다르면 그 자리에서 멈추세요. 전세 사기의 흔한 수법입니다.

단계 4: 잔금일에 전입신고와 확정일자

잔금을 치른 날 바로 전입신고와 확정일자를 받아 대항력을 확보합니다. 주택도시보증공사의 전세보증금 반환보증 가입도 이 시점에 함께 챙기면 좋습니다.

계약금 비율은 협상의 한 조각일 뿐입니다. 진짜 안전은 등기부, 소유자 확인, 확정일자에서 나옵니다.