전세 계약금, 보통 몇 퍼센트를 걸어야 하나요

전세 계약금은 보통 몇 퍼센트인가요?

전세 계약금은 관행상 전세보증금의 10퍼센트입니다. 1억 원 전세라면 1,000만 원입니다. 그런데 이 10퍼센트는 법으로 정해진 숫자가 아닙니다. 당사자가 합의하면 5퍼센트로 낮출 수도, 더 올릴 수도 있습니다. 진짜 문제는 그다음입니다.

이 숫자가 계약을 깰 때 그대로 판돈이 됩니다. 왜 하필 10퍼센트가 굳어졌는지, 그리고 이 돈을 잘못 걸면 무슨 일이 벌어지는지 먼저 짚겠습니다.

왜 하필 10퍼센트가 관행이 됐을까요?

법정 비율이 아니라 오래된 거래 관행입니다. 국토교통부가 배포하는 주택임대차 표준계약서에도 계약금을 특정 비율로 못 박은 조항은 없습니다. 금액 칸이 비어 있고, 당사자가 알아서 적습니다.

그런데도 현장에서는 10퍼센트가 기본값처럼 쓰입니다. 이유는 단순합니다. 계약금이 너무 적으면 집주인이 더 좋은 세입자가 나타났을 때 쉽게 계약을 엎습니다. 반대로 너무 많으면 세입자 부담이 큽니다. 10퍼센트는 그 사이에서 자리 잡은 균형점입니다.

민법 제565조는 “계약 당시에 금전 기타 물건을 계약금 명목으로 교부한 때에는, 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 계약을 해제할 수 있다”고 규정합니다.

한국부동산원 부동산 거래 상담 자료를 보면, 실제 전세 계약의 상당수가 이 10퍼센트 안팎에서 형성됩니다. 다만 지역과 물건에 따라 편차가 있습니다. 서울 강남권 고가 전세는 금액이 커서 5퍼센트 선에서 조정하는 사례도 흔합니다. 한국부동산원은 실거래가 통계를 통해 이런 지역별 흐름을 공개합니다.

계약금 비율은 협상할 수 있나요?

네, 얼마든지 조정 가능합니다. 계약금 비율은 강행규정이 아니라 당사자 합의 사항입니다. 보증금이 큰 물건일수록 세입자는 5퍼센트로 낮추려 하고, 집주인은 계약 안정을 위해 10퍼센트를 고집합니다. 협상의 여지가 분명히 있습니다.

다만 계약금을 낮추면 얻는 것과 잃는 것이 같이 옵니다. 부담은 줄지만, 집주인 입장에서도 물릴 때 부담이 작아집니다. 즉 집주인이 마음을 바꾸기 쉬워진다는 뜻입니다. 세입자에게 계약금은 단순한 선금이 아니라 집주인을 묶어두는 안전장치이기도 합니다.

실무에서는 이렇게 정리됩니다.

2024년 이후 전세사기 여파로 계약 안정성을 중시하는 분위기가 강해졌습니다. 그래서 세입자가 오히려 계약금을 넉넉히 걸어 집주인 변심을 막으려는 사례도 나타납니다. 매년 반복되는 이사철마다 이런 상담이 늘어난다는 것이 현장 자료의 공통된 흐름입니다.

계약을 깨면 계약금은 어떻게 되나요?

누가 깼는지에 따라 갈립니다. 세입자가 계약을 포기하면 이미 낸 계약금을 돌려받지 못합니다. 반대로 집주인이 계약을 엎으면 받은 계약금의 두 배, 즉 배액을 물어줘야 합니다. 이것이 계약금의 진짜 얼굴입니다.

예를 들어 1억 원 전세에 계약금 1,000만 원을 걸었다고 봅시다. 세입자가 마음을 바꾸면 1,000만 원을 날립니다. 집주인이 다른 세입자에게 더 비싸게 놓으려고 계약을 깨면, 받은 1,000만 원에 자기 돈 1,000만 원을 더해 총 2,000만 원을 돌려줘야 합니다. 부담이 2배 차이입니다.

대한법률구조공단은 “해약금에 의한 계약 해제는 상대방이 이행에 착수하기 전까지만 가능하다”고 안내합니다. 중도금을 냈거나 이사 준비에 들어갔다면 더는 계약금 포기만으로 발을 뺄 수 없습니다.

여기서 많은 분이 헷갈립니다. 이행 착수가 무엇이냐는 질문입니다. 중도금 지급, 잔금 준비, 실제 이사 절차 착수 등이 여기 해당합니다. 이 시점을 넘기면 계약금만 포기하고 나가는 길이 막힙니다. 손해배상 문제로 번질 수 있습니다. 대한법률구조공단의 무료 법률 상담을 활용하면 개별 사안을 확인할 수 있습니다. 전세 계약 파기 위약금

가계약금도 돌려받기 어렵나요?

생각보다 위험합니다. 마음에 드는 집을 잡아두려고 몇십만 원에서 몇백만 원을 먼저 보내는 경우가 많습니다. 이 가계약금도 조건에 따라 정식 계약금과 같은 효력을 가질 수 있습니다. “일단 걸어두는 돈”으로 가볍게 봐선 안 됩니다.

법원은 보증금 총액, 계약금 액수, 잔금 날짜 같은 핵심 조건이 문자나 통화로 정해진 뒤 돈이 오갔다면, 계약이 성립한 것으로 판단하는 사례가 있습니다. 이때는 가계약금을 포기해야 발을 뺄 수 있습니다.

법제처 국가법령정보센터에서 민법 해약금 조항 원문을 직접 확인해 두면 도움이 됩니다. 송금하기 전에 “단순 예약금이며 계약 불성립 시 전액 반환”이라는 문구를 문자로 남겨두는 것이 안전합니다. 조사 결과, 이 한 줄 유무가 분쟁의 승패를 가르는 경우가 적지 않았습니다.

계약금 걸기 전에 꼭 확인할 순서는?

돈보다 서류가 먼저입니다. 계약금은 한 번 나가면 회수가 어렵습니다. 그래서 송금 전에 반드시 밟아야 할 순서가 있습니다. 이 순서를 건너뛰면 계약금이 아니라 보증금 전액이 위험해집니다.

1단계: 등기부등본 확인

계약 당일 발급한 등기부등본으로 소유자와 근저당을 확인합니다. 인터넷등기소에서 열람 가능합니다. 집주인 이름이 등기부상 소유자와 일치하는지, 빚이 얼마나 잡혀 있는지 봐야 합니다.

2단계: 시세 대비 보증금 안전선 확인

선순위 채권과 내 보증금을 합한 금액이 시세의 일정 비율을 넘으면 위험합니다. 통상 70퍼센트 안쪽을 안전선으로 봅니다. 주택도시보증공사의 전세보증금반환보증 가입 기준도 이 비율을 중요하게 봅니다.

3단계: 계약금은 반드시 집주인 명의 계좌로

공인중개사나 제3자 계좌가 아니라 등기부상 소유자 본인 계좌로 보내야 합니다. 대리인과 계약한다면 위임장과 인감증명서를 확인합니다.

4단계: 잔금과 동시에 확정일자와 전입신고

이삿날 잔금을 치르면서 전입신고와 확정일자를 같은 날 처리합니다. 이 두 가지가 대항력과 우선변제권의 기준입니다. 하루만 늦어도 순위가 밀립니다. 서울특별시를 비롯한 지자체가 안내하는 임차인 권리 자료에서도 이 동시 처리를 반복 강조합니다. 확정일자 전입신고

정리하면 계약금 비율은 협상의 문제지만, 서류 확인은 타협의 대상이 아닙니다. 10퍼센트냐 5퍼센트냐를 따지기 전에, 그 돈을 걸어도 되는 집인지부터 확인하시길 권합니다.