전세 계약금, 돌려받을 수 있을까

전세 계약금은 돌려받을 수 있나요?

원칙은 ‘못 받는다’입니다. 국가법령정보센터에 실린 민법 565조는 계약금을 해약금으로 봅니다. 세입자가 마음을 바꿔 해제하면 낸 계약금을 포기해야 합니다. 반대로 집주인이 깨면 받은 돈의 2배를 물어냅니다. 언제까지 이 규칙이 적용되는지가 승패를 가릅니다.

계약금은 보통 전세보증금의 10% 수준입니다. 보증금이 3억 원이면 3천만 원이 오갑니다. 적지 않은 돈입니다. 그래서 계약이 틀어질 때마다 분쟁이 생깁니다.

왜 세입자가 포기하면 한 푼도 못 받나

계약금을 걸었다는 것 자체가 ‘해제하려면 이 돈을 내겠다’는 약속이기 때문입니다. 세입자가 더 좋은 집을 찾았다는 이유로 나가면, 그 계약금이 위약 대가로 넘어갑니다. 집주인의 잘못이 아니어도 마찬가지입니다.

민법 제565조: 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환하여 계약을 해제할 수 있다.

찾기쉬운 생활법령정보의 해설을 보면, 이 조항은 ‘변심에 대한 대가’를 미리 정해 둔 장치입니다. 즉 계약금 포기는 벌금이 아니라 계약서에 이미 적힌 약속입니다. 억울해도 되돌리기 어려운 이유가 여기 있습니다.

집주인이 계약을 깨면 얼마를 받나요?

받은 계약금의 2배, 즉 배액을 돌려받습니다. 집주인이 다른 사람에게 더 비싸게 놓으려고 파기하는 경우가 대표적입니다. 세입자가 3천만 원을 냈다면 6천만 원을 받습니다. 낸 돈을 되찾고, 같은 금액을 위약금으로 더 받는 구조입니다.

다만 조건이 있습니다. 집주인이 먼저 배액을 실제로 제공해야 해제가 성립합니다. 말로만 취소를 통보하는 것으로는 부족합니다. 2024년 기준 대한민국 법원 판례는 배액을 현실적으로 이행 제공해야 해제 효력이 생긴다고 봅니다. 이 절차를 놓쳐 분쟁이 길어지는 사례가 많습니다.

‘이행 착수’가 지나면 왜 해제가 막히나

한쪽이 계약을 실제로 이행하기 시작하면, 계약금만 걸고 발을 빼는 문이 닫히기 때문입니다. 세입자가 중도금을 넣었거나 집주인이 이사 준비에 들어간 시점이 여기 해당합니다.

• 세입자 이행 착수: 중도금 지급, 잔금 일부 송금
• 집주인 이행 착수: 기존 세입자 내보내기, 명도 준비

이행이 시작된 뒤에는 계약금 포기나 배액배상으로 빠져나올 수 없습니다. 손해배상 책임이 훨씬 커집니다. 그래서 ‘언제 착수했는가’를 두고 다툼이 잦습니다. 계좌이체 내역과 문자 기록이 결정적 자료가 됩니다. 전입신고 확정일자

가계약금도 돌려받지 못하나요?

조건이 갖춰지면 가계약금도 정식 계약금처럼 묶입니다. 과거에는 ‘가계약이니 돌려받는다’는 인식이 강했습니다. 하지만 최근 판례 분석을 보면, 목적물과 보증금, 임대 기간이 특정되고 당사자가 합의했다면 가계약금도 해약금 성격을 가진다고 봅니다.

대법원 판례 취지: 계약의 핵심 요소가 정해진 상태라면, 명칭이 가계약이라도 구속력이 인정된다.

따라서 ‘일단 잡아 두려고’ 넣은 소액도 안심할 수 없습니다. 계좌로 가계약금을 보내기 전에 조건을 문서로 남기는 것이 안전합니다. 반환 특약을 미리 적어 두면 분쟁 자료가 됩니다.

계약금을 지키려면 무엇을 확인해야 하나

계약 전에 위험 신호를 걸러 내는 것이 가장 확실한 방법입니다. 계약금 반환 분쟁의 상당수는 처음부터 문제 있는 매물에서 시작됩니다.

1. 등기부등본으로 근저당과 가압류를 확인합니다.
2. 집주인 명의와 계좌 예금주가 같은지 대조합니다.
3. 계약서에 반환 조건과 위약금 특약을 명시합니다.
4. 계약금은 반드시 집주인 본인 계좌로 이체합니다.
5. 잔금 전 주택도시보증공사 전세보증금 반환보증 가입을 검토합니다.

국토교통부는 전세 거래 시 권리관계 확인을 반복해 강조합니다. 계약금이 오간 뒤에는 되돌리기 어렵습니다. 송금 전 10분이 3천만 원을 지킵니다.

표로 정리하면 이렇습니다.

숫자로 보면 판단이 쉬워집니다. 내가 먼저 깼는지, 상대가 깼는지만 확인하면 방향이 정해집니다.