전세 계약금, 보증금의 몇 퍼센트가 맞을까

전세 계약금은 보증금의 몇 퍼센트인가요?

관행상 보증금의 10%입니다. 보증금이 2억원이면 계약금은 2,000만원입니다. 다만 이 비율은 법으로 정해진 것이 아닙니다. 법제처 국가법령정보에서 확인해도 민법에 ‘10%’ 규정은 없습니다. 당사자가 합의하면 5%나 정액으로 낮출 수 있습니다.

실제 거래에서 10%가 굳어진 이유는 계약 파기 부담을 적당히 주기 위해서입니다. 너무 적으면 마음이 바뀌기 쉽고, 너무 많으면 세입자 부담이 큽니다. 국토교통부 주택임대차 표준계약서도 계약금 항목을 비워두고 당사자가 직접 적도록 설계돼 있습니다.

그런데 여기서부터가 중요합니다. 비율보다 훨씬 자주 사고가 나는 지점이 따로 있습니다.

계약금을 꼭 10%로 넣어야 하나요?

아닙니다. 계약금 비율은 합의 사항입니다. 세입자 자금 사정이 빠듯하면 5%로 낮추자고 제안할 수 있습니다. 반대로 인기 매물은 집주인이 계약을 확실히 묶으려고 10%를 고수하기도 합니다. 정답은 없고 협의로 정합니다.

대한법률구조공단은 “계약금의 액수에는 법적 제한이 없으며, 통상 매매대금 또는 임대차보증금의 10% 상당을 지급하는 것이 거래 관행”이라고 안내합니다.

계약금을 낮추면 뭐가 달라지나

계약금이 적을수록 파기 부담이 줄어듭니다. 세입자 입장에선 유리해 보이지만 반대도 성립합니다. 집주인도 더 좋은 조건이 오면 계약금 2배만 물고 쉽게 뒤집을 수 있습니다. 계약을 단단히 묶고 싶다면 오히려 10%가 안전합니다. 전세 계약 파기 위약금

가계약금은 돌려받을 수 있나요?

성격에 따라 다릅니다. 단순히 순위를 잡으려고 넣은 예약금 성격이면 돌려받을 수 있습니다. 하지만 주요 조건(보증금, 임대 기간, 입주일)에 이미 합의한 뒤 넣은 가계약금은 계약금 일부로 인정돼 못 돌려받는 경우가 많습니다. 2024년에도 이 분쟁이 꾸준했습니다.

대법원 판례는 계약의 중요 사항이 합의됐는지를 기준으로 봅니다. 문자로 “보증금 2억, 6월 입주 확정”까지 주고받고 가계약금을 넣었다면, 마음이 바뀌어도 그 돈은 위약금으로 남을 위험이 큽니다. 서울시 전월세 정보 상담 사례에서도 자주 다뤄지는 유형입니다. 가계약금 반환

한국부동산원은 계약 전 단계에서 “구두 합의라도 핵심 조건이 정해졌다면 법적 구속력이 발생할 수 있다”고 설명합니다. 문자 한 통이 증거가 됩니다.

계약금을 넣기 전에 꼭 확인할 것은?

임대인 명의 계좌인지가 첫 번째입니다. 계약금은 반드시 등기부등본상 소유자 본인 계좌로 이체해야 합니다. 대리인 계좌나 가족 명의로 보내는 순간 사고 위험이 급등합니다. 이체 후에는 입금 내역을 캡처해 보관합니다.

순서대로 점검하기

1. 등기부등본 열람: 인터넷등기소에서 소유자와 근저당을 확인합니다. 열람 수수료는 700원입니다.
2. 계좌 명의 대조: 소유자 이름과 입금 계좌 예금주가 같은지 확인합니다.
3. 계약서 특약 기재: 계약금 액수, 잔금일, 파기 조건을 표준계약서에 명시합니다.
4. 영수증 확보: 이체 확인증 또는 임대인 서명 영수증을 남깁니다.

전체의 상당수 전세 피해가 이 4단계 중 한 곳을 건너뛰어 발생합니다. 특히 근저당이 보증금보다 많은 이른바 깡통전세는 계약금 단계에서 걸러내야 합니다.

계약이 깨지면 계약금은 어떻게 되나요?

누가 깼느냐로 갈립니다. 세입자가 파기하면 계약금을 포기합니다. 반대로 집주인이 파기하면 받은 계약금의 2배(배액)를 세입자에게 돌려줘야 합니다. 이것이 민법 제565조 해약금 규정입니다.

예를 들어 계약금 2,000만원을 넣은 뒤 세입자 사정으로 취소하면 2,000만원을 잃습니다. 집주인이 더 비싼 세입자를 받으려고 취소하면 세입자에게 4,000만원을 줘야 합니다. 단, 이 배액배상은 잔금을 치르기 전, 즉 계약 이행에 착수하기 전까지만 적용됩니다. 자세한 조문은 국가법령정보센터에서 민법 제565조로 확인할 수 있습니다.